Een sociale woning vinden is in geen enkele centrumstad zo moeilijk als in Leuven. Wachtlijsten van meer dan acht jaar, zijn er geen uitzondering. Terwijl andere centrumsteden bijbouwen, is de krapte in Leuven nog toegenomen volgens het bindend sociaal objectief. Dat objectief legt voor elke gemeente vast hoeveel extra sociale woningen er moeten bijkomen. Ook de kwaliteit van de woningen is ondermaats. Mensen leven in zwaar verouderde gebouwen, met beschimmelde muren. Wat is er aan de hand in dé studentenstad?
Een sociale woning in Leuven? Daar heeft Sofie Deleers (35), een alleenstaande mama van twee zonen, 8,5 jaar op moeten wachten. In tussentijd huurde ze een woning op de private huurmarkt. Een appartement met drie slaapkamers en een terras. Kostprijs: per maand. ‘Ik dacht dat ik ongeveer twee jaar op de wachtlijst zou staan. Maar omdat ik een voltijdse job had en net te veel verdiende om voorrang te krijgen, werd het 8,5 jaar wachten.’
Sofie Deleers stond 8,5 jaar lang op een wachtlijst voor een sociale woning.
Al die tijd liep Sofie haar huurpremie mis. Normaal krijgen kandidaten die wachten op een sociale woning na vier jaar een premie. Een basisbedrag van per maand en extra per kind. Maar dat kwam Sofie pas achteraf te weten. Het geld kon ze nochtans gebruiken. ‘Met mijn loon betaalde ik de huishuur. Voor de rest was het schrapen om rond te komen. Zeker met de kinderen. Nieuwe kleren, inschrijvingsgeld voor de voetbalclub of uitstapjes met de klas. We vochten om het hoofd boven water te houden. Maar over het recht hebben op een huurpremie ben ik nooit geïnformeerd.’
Met het politieke beleid en de regelgeving rond sociaal wonen is Sofie niet bezig. Het belangrijkste is dat ze eindelijk haar sociale woning heeft. ‘Ik betaal . Geld is nog steeds een issue. Je krijgt je sociale woning niet cadeau, maar ik heb veel minder stress. Vorige week heeft mijn wasmachine het begeven. Voor een nieuwe moet ik een tijdje sparen. Vroeger was zo’n extra kost een complete ramp.’
We hebben te weinig sociale woningenOCMW-voorzitter Herwig Beckers
Lang wachten
Het verhaal van Sofie is dat van velen. Leuven is duur. De mediaan kostprijs voor een appartement in de studentenstad bedroeg in de eerste helft van 2018 . Dat is meer dan de Vlaamse mediaan. Dat blijkt uit vastgoedcijfers van Statbel. Door die hoge prijzen kloppen heel wat mensen aan bij sociale huisvestingsmaatschappijen. In Leuven stonden eind 2017, 3500 personen op de wachtlijsten van de verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen. Bijna een derde meer dan in 2011, blijkt uit cijfers van het VMSW. ‘We hebben te weinig sociale woningen,’ geeft OCMW-voorzitter Herwig Beckers toe. ‘De vraag is gewoon groter dan het aanbod. Veel mensen uit de randgemeenten verhuizen naar Leuven. Ze hopen hier een sociale woning te vinden. Leuven telt elk jaar achthonderd inwoners meer. Het is ook moeilijk bouwgronden te vinden.’
Opgelegde doelstelling
“Elke stad of gemeente waar minder dan 9% van het totale woonaanbod uit sociale huurwoningen bestond, kreeg op 1 januari 2008 een bindend sociaal objectief opgelegd”, zegt Tom Nullens van Wonen Vlaanderen. Die gemeenten moeten tegen 2025 een vastgelegd aantal bijkomende sociale huurwoningen realiseren, het zogenaamde bindend sociaal objectief (BSO). Leuven moet volgens dat objectief 618 woningen extra aanbieden, bovenop de 3385 die het reeds had. Vandaag lijkt dat streefdoel nog lang niet in zicht, zo blijkt uit rapporten van Wonen Vlaanderen. Momenteel telt de stad 144 sociale woningen minder dan in 2008. ‘Dat komt omdat we investeren in renovatie. We hebben de laatste vijftien jaar enorme inspanningen geleverd om ons patrimonium te renoveren. Door die renovaties verdwijnen sommige woningen tijdelijk uit de statistieken en is er minder geld voor nieuwbouwprojecten.’ zegt Beckers.
Ook Wonen Vlaanderen bevestigt dat Leuven sterk ingezet heeft op renovaties en vervangingingsbouw. “Hierbij worden de huidige sociale woonsten gesloopt. Op dezelfde plaats komen dan kwaliteitsvollere woningen. Het aantal wooneenheden blijft hierbij meestal gelijk. Daarnaast zijn de metingen van het sociaal woonaanbod momentopnames. Het is dus mogelijk dat op het moment van de meting een gebouw gesloopt is. Als het bouwproces nog niet ver genoeg staat, wordt die niet meegerekend als gepland project. Hierdoor is het mogelijk er in de resultaten een negatief cijfer opduikt”, zegt Nullens.
We zijn procentueel minder gunstig, maar sociaal wonen moet goed wonen zijnFons Laeremans - voorzitter van Dijledal
Fons Laeremans, de voorzitter van Dijledal, hecht maar weinig belang aan het BSO. ‘Het klopt dat we procentueel minder gunstig zijn dan het gemiddelde van de centrumsteden. Maar ik weet dat Leuven vandaag meer dan 3200 sociale huurwoningen heeft. Voor mij is het belangrijk dat we elke kans grijpen om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Het is ook belangrijk dat de woningen kwaliteitsvol zijn. Sociaal wonen moet goed wonen zijn.’
Toch neemt Laeremans het BSO beter serieus. Het is een verplichting voor elke Vlaamse gemeente en stad. “Wanneer het objectief niet gehaald wordt, kan de Vlaamse regering maatregelen treffen. Zo kan het steden en gemeenten aanmanen om hun onbebouwde bouwgronden en kavels te activeren om op die manier hun sociale woonaanbod uit te breiden”, zegt Nullens nog.
Voor Sofie Deleers is sociaal wonen alvast goed wonen. ‘Als er iets stuk is komen ze het binnen de week herstellen. Deze week was bijvoorbeeld mijn trapleuning kapot en zat mijn wc bril los. Morgen komen ze alles repareren.’ Toch vindt ze dat de stad evenveel aandacht moet hebben voor de kwantiteit als voor de kwaliteit van de woningen. ‘Het is goed dat Leuven haar sociale woningen renoveert. Maar ze hadden zich moeten voorzien op ellenlange wachtlijsten die blijven groeien. Ze bouwen gewoon veel te weinig betaalbare woningen. Mensen in mijn situatie vallen te vaak uit de boot.’
Kwaliteit of kwantiteit
Bieke Verlinden (sp.a), schepen van Sociale zaken in Leuven, ziet naast de focus op renovatie nog een andere oorzaak waarom de stad het objectief niet haalt. ‘We krijgen te weinig middelen van Vlaanderen. Lokale besturen moeten ongewild kiezen: minder woningen met hoog kwaliteitsgehalte of een groter aanbod aan minder kwaliteitsvolle woningen. Kijk naar Gent. Zij investeren vooral in nieuwe woningen, waardoor het geld voor renovaties ontbrak. Met alle gevolgen van dien. Dit is geen verwijt aan Gents stadsbestuur. Vanwege een gebrek aan middelen moesten ze kiezen tussen kwaliteit en kwantiteit.’
In Leuven primeert kwaliteit op kwantiteit. Zijn hun sociale woningen dan in betere staat dan die van andere centrumsteden? Wendy Farrand (42) en Ghader Salam (37) wonen in een klein appartement van sociale huisvestingsmaatschappij Dijledal. Het appartementsgebouw dateert uit de jaren 70 en werd in de tussentijd nooit gerenoveerd. ‘We hebben een vochtprobleem, onze muren zijn beschimmeld en het regent binnen. We vragen al jaren een sociale woning van hogere kwaliteit. Iedere keer sturen ze ons weg. Volgens Dijledal komt het vochtprobleem door onze kamerplanten en omdat we onze ramen nooit openzetten. ‘Belachelijk, ze lachen ons gewoon uit’, zegt Wendy Farrand.
In de gang van het appartementsgebouw is het donker en in alle hoeken ligt er stortafval. ‘De mensen uit de buurt gebruiken ons gebouw als schroothoop. Ze weten dat het een krot is, de ideale plaats dus om hun spullen te dumpen’, zegt Wendy. Het appartement van Wendy bestaat uit een woonkamer met keuken, een slaapkamer en een badkamer. Dat allemaal op enkele vierkante meters. ‘Al zes jaar lang zegt Dijledal dat ze het gebouw gaan renoveren. Via de pers hebben we vernomen dat ze het volgend jaar gaan afbreken en een nieuwbouw gaan plaatsen. Ik ben benieuwd, de bewoners werden alleszins niet geïnformeerd,’ zegt Wendy. ‘
Ik snap de logica van Dijledal ook niet. Het appartementsgebouw hierover staat al meer dan een jaar leeg omwille van renovatiewerken,. Maar het is in veel betere staat dan het onze. Waarom renoveren ze niet eerst de gebouwen die er het slechts aan toe zijn? De renovatie is nog steeds niet gestart. Momenteel wordt het gebouw zelfs terug bewoond door vluchtelingen. Waarom heeft het dan meer dan een jaar leeggestaan?’, zegt Wendy.
Wendy Farrand (42) vraagt al jaren om een nieuwe sociale woning.
Ook over de kwaliteit van de nieuwe sociale woningen heeft Wendy haar twijfels. ‘Ik ken bewoners van het nieuwe gebouw Casablanca, in Kessel-Lo. Heel mooi langs de buitenkant, maar de gebruikte materialen zijn zo goedkoop. Dijledal denkt niet op lange termijn. Als je bouwt met karton is het logisch dat de appartementen na twintig jaar onbewoonbaar zijn. Casablanca is bewoond sinds mei en er zijn al veel problemen. De lift doet het vaak niet en verschillende balkonvensters zijn al kapot. Ik begrijp dat het voor Dijledal moeilijk is, maar meer kwaliteitscontroles zijn hoognodig. Niemand mag tussen de schimmels leven.’
De schimmel in de sociale woning van Wendy en Ghader.
Vlaanderen
Leuven wijst op de verantwoordelijkheid van de Vlaamse regering. Nochtans beweert Vlaams minister Liesbeth Homans (NV-A) dat de regering nog nooit zo veel geld ter beschikking stelde voor sociale woningbouw als in deze legislatuur (reeds 3,8 miljard euro). Al moet daar volgens Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform, een kanttekening bij gemaakt worden. “In het begin van de legislatuur werden minder middelen ter beschikking gesteld. Hierdoor werd het groeiproces vertraagd. Daarna heeft Homans het goedgemaakt door elk jaar opnieuw een groter budget ter beschikking te stellen voor sociale huisvesting.”
Ondanks de toename van hun budget blijven steden als Leuven problemen hebben met het halen van het bindend sociaal objectief, is dat dan volledig te wijten aan het stadsbestuur? Volgens Verstichele is het een dubbel verhaal. “Het is positief dat Vlaanderen beseft dat er meer sociale woningen nodig zijn, maar het plan op zich is niet ambitieus. De meeste gemeenten halen het vooropgestelde doel moeiteloos. Andere gemeenten halen de doelstelling niet. De eindverantwoordelijkheid ligt dan bij het stadsbestuur. Maar Vlaanderen moet de sociale huisvesting wel financieren. Ze moeten genoeg middelen ter beschikking stellen zodat er gebouwd en gerenoveerd kan worden. Op dit moment is het bedrag dat Vlaanderen geeft aan de stadsbesturen niet hoog genoeg.”