“Fiscale kortingen werken altijd prijsverhogend”, zei professor Pascal De Decker in De Standaard, in een artikel over de verlaging van de registratierechten. Uit een onderzoek van de Nationale Bank blijkt dat die uitspraak klopt.
Op dinsdag 24 september verscheen in De Standaard een artikel over plannen van de Vlaamse Regering om de registratierechten voor de enige en eigen woning te verlagen van 3% naar 2%. In het artikel is Pascal De Decker scherp voor die maatregel. De aanpassing is volgens hem niet effectief en viseert het verkeerde doel. Integendeel: “Fiscale kortingen (zoals een verlaging van de registratierechten, JVB) werken altijd prijsverhogend”, beweert De Decker.
De Decker is socioloog en ruimtelijk planner en was sinds 2006 tot aan zijn emeritaat in 2023 verbonden aan de KU Leuven. Hij deed onderzoek naar de ruimtelijke, maatschappelijk en politieke effecten van demografische tendensen. Vanuit die optiek fileert hij al jaren het Vlaamse woonbeleid.
De Decker reageerde bij het ter perse gaan niet op de vraag waarop hij die uitspraak baseert.
“Fiscale kortingen werken altijd prijsverhogend”
Pascal De Decker, socioloog en ruimtelijk planner
Macro-econoom Gert Peersman bevestigt dat de uitspraak van prof. De Decker klopt. Peersman is als hoogleraar verbonden aan de UGent en onderzoekt onder andere de effecten van fiscale politiek. Hij verwijst ons door naar een studie van de Nationale Bank uit oktober 2022 die de effecten van de vorige verlaging van registratierechten onderzoekt.
In 2022 verlaagde de Vlaamse Regering de registratierechten ook al voor de enige en eigen woning van 6% naar 3%. Bij een tweede woning gingen die registratierechten omhoog, van 10% naar 12%. De studie gebeurde op basis van gedetailleerde informatie over alle vastgoedtransacties sinds 2006.
De onderzoekers gebruikten de differences-in-differences methode, een statistisch systeem om na te gaan wat de exacte invloed van de verlaging is. In het onderzoek plaatsten de onderzoekers Vlaanderen tegenover controleregio’s Brussel en Wallonië, waar de registratierechten sinds 2002 onveranderd 12.5% bedragen. Volgens de onderzoekers stegen de woningprijzen met 3% na de verlaging van de registratierechten in 2022, juist door de verlaagde registratierechten.
Fiscale korting – in de vorm van verlaagde registratierechten – werkt dus prijsverhogend.
Prof. Glen Magerman, verbonden aan de ULB, werkte mee aan de studie van de Nationale Bank. “In theorie is hetzelfde effect mogelijk, omdat het aanbod op de woningmarkt 100% inelastisch is.”
Dat wil zeggen dat een verandering in de prijs niet zorgt voor een verandering in het aanbod. “In de praktijk zal het moeilijk worden om het effect nu in de data te meten, wegens de geringe daling”, klinkt het bij prof. Magerman.
Belangrijk om op te merken is bovendien dat men de uitspraak van De Decker niet kan veralgemenen. “Het hangt af van de soort fiscale maatregel”, aldus prof. Magerman. “De prijzen zullen direct verhogen bij een suikertaks. Bij vennootschaps- of inkomensbelasting niet. Hoeveel de belasting de prijzen beïnvloedt, en wie voor de kost opdraaft, hangt af van de prijselasticiteit. Bij een elastischere markt (waar een prijsverandering zorgt voor een merkbare verandering in het aanbod, JVB) zal een deel bij de producent en een deel bij de consument terechtkomen.”
Ook Lorenzo Van Tornhout, gastdocent aan de faculteit Architectuur van de KULeuven en CEO van projectontwikkelaar VOLUS bevestigt dat. “Het aanbod is in de eerste plaats door regelgeving gedetermineerd. Meer geld beschikbaar maken om een eerste woning te kopen heeft dus een gering effect op het aanbod. Wel helpt het de woonmobiliteit te verhogen. De verhuiskost verlaagt immers, waardoor mensen sneller van woning wisselen en zo is er wel een efficiëntiewinst. Mensen gaan sneller op maat wonen. De vraag is natuurlijk of een korting van 1% op de verhuiskost veel merkbare efficiëntie oplevert.”
Conclusie: de uitspraak van Pascal De Decker klopt. Fiscale kortingen, bijvoorbeeld in de vorm van verlaagde registratierechten, werken prijsverhogend in een inelastische marktsituatie. Zo blijkt uit een studie van de Nationale Bank.
De auteur
