Op 23 september verschijnt een video op het Instagramaccount van Tom De Meester, Gents Gemeenteraadslid en lijsttrekker voor de PVDA in Gent. De video waarin hij de te hoge Gentse vastgoedprijzen aankaart, is deel van De Meesters verkiezingscampagne bij de gemeenteraadsverkiezingen van 13 oktober 2024. In het bijschrift van de video staat: “Na 12 jaar bestuur met Open VLD, Vooruit en Groen is de wooncrisis erger dan ooit: de Gentse vastgoedprijzen zijn met 60% gestegen. Dubbel zoveel als in andere centrumsteden.” Maar die cijfers kloppen niet.
De bron
De persverantwoordelijke van de PVDA, Ivo Flachet, stuurt mij de bron van de cijfers door: een woonstudie van Gent. Hij laat mij ook weten dat de zin uit de post een letterlijke zin is uit het programma van de PVDA. Op de website van de PVDA vind ik inderdaad de originele zinnen onder “visie” bij het onderdeel “1. Betaalbare woonstad” in hun programma.
In tien jaar tijd zijn de Gentse vastgoedprijzen met 60% gestegen. Dubbel zoveel als in andere centrumsteden, zoals Kortrijk, Brugge of Hasselt. [… ] Na twaalf jaar bestuur met Open VLD, Vooruit en Groen is de wooncrisis erger dan ooit.
De eerste en laatste zin van een paragraaf uit het programma van de PVDA
Door de originele zinnen samen te voegen en feiten weg te laten, schetst Tom De Meester een vertekend beeld. De cijfers gaan bijvoorbeeld niet over de periode van twaalf jaar bestuur met onder andere Groen, maar wel over een periode van tien jaar.
Kloppen de cijfers?
De bron van de cijfers is de grafiek op pagina 50 van de woonstudie met als titel, “Figuur 16: Groeivoet (%) mediaanprijzen voor huizen voor Gent en andere centrumsteden 2010-2020″. De “in tien jaar tijd” van de zin in het programma verwijst dus naar de periode van 2010 tot 2020.
Kris Du Bois is vennoot bij het advocatenkantoor DGDM en expert vastgoedrecht. Hij oordeelt dat op basis van de grafiek alleen, je niet mag concluderen dat de Gentse vastgoedprijzen in het algemeen met 60% zijn gestegen tussen 2010 en 2020. Het vergelijken van de mediaanprijzen een goede methode. Maar Du Bois merkt op dat de grafiek alleen gaat over de prijzen van huizen terwijl appartementen ook een groot deel van de markt innemen. Bovendien is de stijging bij Gent geen 60%, maar iets minder. Volgens de grafiek is de stijging in Gent ook niet dubbel zoveel als die in Hasselt, Kortrijk of Brugge. “De prijsstijging van huizen in die centrumsteden was ongeveer tussen de 32% en 36%. In Gent is de stijging ongeveer 58% en dat is niet het dubbele”, zegt Du Bois. Deze steden vergelijken is bovendien appelen met peren vergelijken.
“Gent is de hoofdstad van een provincie en bovendien de derde grootste stad van België, met meer dan 250.000 inwoners. Die vergelijken met Kortrijk (minder dan 100k inwoners) is minder betekenisvol omdat je de evolutie van een grootstad vergelijkt met een kleinere stad. Appelen met peren dus.”
Kris Du Bois, expert vastgoedrecht bij advocatenkantoor DGDM
De PVDA spreekt over “de Gentse vastgoedprijzen” in het algemeen, terwijl de grafiek alleen over de mediaanprijzen voor huizen gaat. Statbel die de bron is voor de cijfers van deze grafiek, maakt zelf nog een verder onderscheid tussen appartementen, huizen met 2 of 3 gevels en huizen met 4 of meer gevels. Pepijn Viaene, expert binnen het onderzoekscentrum Duurzaam Ruimtegebruik en Mobiliteit, merkt op dat “vastgoedprijzen” ook kan gaan over (bouw)gronden.
Volgens zowel Kris Du Bois als Pepijn Viaene is het bij deze uitspraak beter om de stijging van de vastgoedprijzen afzonderlijk per categorie te bekijken.
Men zou alle drie de categorieën moeten vergelijken, en pas als deze allemaal in dezelfde richting wijzen, namelijk die 60%, zou het toch correct zijn.
Pepijn Viaen, expert binnen het onderzoekscentrum Duurzaam Ruimtegebruik en Mobiliteit
Conclusie
Tom De Meester schets een onvolledig en misleidend beeld door gegevens weg te laten of uit hun context te trekken. De resultaten van de bron komen niet overeen met de stelling. De grafiek is bovendien niet representatief voor de volledige Gentse vastgoedmarkt. De stelling is dus onwaar.
De auteur
